SdelanoRI.ru

Ваш адвокат

Сайта росреестра госпошлина

Содержание:

Росреестр по Московской области. Сведения для физических и юридических лиц, специалистов

Еще недавно, для того, чтобы решить вопросы, связанные с недвижимостью, требовалось обязательно личное посещение службы Россреестра. Теперь же можно воспользоваться электронными сервисами, предлагаемыми официальным сайтом службы, что гораздо быстрее и удобнее. Нет необходимости даже выходить из дома, достаточно зайти на портал и в несколько кликов отправил запрос или заявку.

Каждый регион представлен на сайте своей страницей, так Росреестр по Московской области предлагает все те же услуги, что и управление службы в других субъектах.

Как пользоваться сайтом Росреестр в Московской области?

Навигация по сайту достаточно удобна. На главной странице представлены три группы пользователей, обращаясь к которым, можно найти актуальную информацию для физических, юридических лиц или специалистов, работа которых связана с данными Росреестра.

Информация о территориальном органе

Следует понимать, что в настоящее время без сведений официального сайта невозможно решать вопросы по земельным участкам, домам, квартирам. Только после регистрации в базе ЕГРН недвижимость может быть признана собственностью владельца, а сведения об этом появятся в справках, которые также можно заказать на официальном сайте. Благодаря такому простому механизму взаимодействия службы и граждан, последние экономят время. Им не нужно стоять в очереди, чтобы сдать документы, их можно отправить электронным вариантом обращения.

Росреестр Московской области

Услуги, пользующиеся популярностью в Московской области

Среди самых востребованных услуг, предлагаемых сайтом Росреестра Московской области, значатся:

  • регистрация прав собственности на объект недвижимости;
  • выписка из базы ЕГРН.
  • Услуги для юридических лиц

    И тот и другой сервис можно найти на главной странице официального сайта Росреестра по Московской области. Открывая каждый раздел, пользователь получает информацию о том, какие документы ему необходимо предоставить, а также предлагается заполнить графы анкеты, на основании которых будет сформирован запрос. Это сведения о самом объекте и его владельце. В завершение обязательно необходимо указать, какой вариант документа удовлетворит пользователя: электронный, бумажный, выданный в офисе Росреестра по Московской области, или аналогичный, но переданный гражданину через МФЦ. С 1 января текущего года можно также воспользоваться услугами курьера.

    Кто может рассчитывать на онлайн услуги от Росреестра?

    Услуги для специалистов

    Следует понимать, что некоторые услуги Росреестра в электронном виде не потребуют платы, за получение других следует заплатить госпошлину. К первым относятся сведения справочного характера, которые предоставляются в режиме онлайн. Это самые общие данные об объекте:

  • статус объекта;
  • дата постановки на учет в кадастре;
  • кадастровая стоимость;
  • наличие прав зарегистрированных.
  • Информация справочного характера

    Кроме того, в справке содержатся и другие сведения, которые полезны для клиента. Но все данные только для частного использования. Такая справка не имеет юридической силы, не может быть представлена в суд, органы госвласти и прочие ведомства. Если речь идет о юридически правомочном документе от Росреестр по Московской области, то необходимо обратиться к другому разделу электронных услуг – выписке из базы ЕГРН. Она выдается после оплаты госпошлины и может быть заказана любым гражданином.

    Существует несколько видов справок из ЕГРН, госпошлина на которые варьируется в соответствии с типом выписки. Например, можно заказать выписку о правах отдельных лиц на недвижимое имущество или об истории перехода прав от одного владельца к другому, можно также получить справку о договорах, в которых прописано долевое участие лиц и другие варианты.

    Личный кабинет пользователя

    Личный кабинет Росреестр

    Чтобы услуга была предоставлена оперативно и отличалась достоверностью, лучше всего зарегистрироваться в личном кабинете Росреестра по Московской области. Процедура не отличается сложностью, если пользователь уже имеет аккаунт на портале Госуслуг, ему можно войти в личный кабинет ведомства через сайт электронного правительства.

    Что дает регистрация в личном кабинете?

    Благодаря этой процедуре клиент получает доступ к полному функционалу сайта, в том числе:

  • может подать документы на регистрацию прав собственности в онлайн режиме;
  • заказать смс оповещение обо всех изменениях характеристик объекта;
  • записаться на прием к специалисту службы в онлайн режиме.
  • Кроме того, в личном кабинете после регистрации пользователь найдет все сведения о недвижимости, которой он владеет, ее площади, доли в праве собственности и другие сведения.

    Кроме того, Росреестр по Московской области предлагает в личном кабинете заказать услугу проверки документов. Это достаточно удобно, поскольку позволяет отследить статус заявления. Для этого в меню личного кабинета предусмотрен специальный раздел. После заполнения регистрационного номера заявки и нажав на кнопку «Проверить», система выдаст ответ.

    Среди статусов могут быть:

  • в работе;
  • проверка не пройдена;
  • ожидает оплаты.
  • Когда заявка будет готова, появится соответствующий статус и пользователю нужно будет лично обратиться в службу Росреестра по Московской области, чтобы забрать документ.

    Как записаться на прием в офис Росреестра?

    Посетить службу Росреестра все же придется, если пользователь указал форму получения выписки из ЕГРН – бумажный вариант, который нужно получать в офисе службы в Московской области. Но и здесь можно обойтись без очереди, записавшись на прием к специалисту в определенное время. Для этого в личном кабинете существует специальный раздел, обратившись к которому, гражданину потребуется заполнить анкету. Это можно также сделать и в разделе сервисов – «Офисы и приемные», который находится в нижней части главной страницы портала.

    Какие данные требуется указать?

    Для записи потребуется внести сведения следующего характера:

    • вид услуги, по которой было отправлено заявление;
    • субъект и район проживания пользователя.
    • Далее потребуется выбрать вариант записи на прием: интернет, через МФЦ или экстерриториальный прием. Если запись осуществляется в личном кабинете, то здесь вариант один – экстерриториальный прием. После заполнения всех граф, система выдает варианты офисов, следует выбрать тот, который устроит пользователя по месту расположения. Указываются адрес, контактная информация и наименование органа. Тут же предлагается записаться на прием.

      Далее следует выбрать вид обращения и наименование объекта (земля, строение и пр.), указать время посещения офиса, оно условно разделено на два промежутка – с утра до 14.00 и с обеда до 20.00, снова нажимаем на кнопку «Показать доступные даты». Система самостоятельно рассчитывает время, которое потребуется специалисту, чтобы решить проблему заявителя, оно указывается на сайте и предлагается выбрать дату, когда клиенту удобно посетить офис Росреестра по Московской области.

      Карта Московской области от Росреестра

      Сайт Росреестра по Московской области предлагает пользователям достоверную информацию практически по всем вопросам, связанным с недвижимостью. Например, можно получить сведения об участке или доме, обратившись к публичной кадастровой карте. Для этого в специальную графу вписывается кадастровый номер объекта.

      Система практически сразу выдает результат, это картографическое изображение земельного участка или дома. Пользователь может визуально оценить расположение объекта, наличие инфраструктуры, соседство с крупными промышленными предприятиями, близость транспортных развязок и прочие данные. Это особенно важно для тех, кто желает приобрести недвижимость, но не имеет возможность выехать за пределы своего города, чтобы на месте оценить достоинства и недостатки размещения участка или строения.

      rosreestr-online.org

      Договор дарения долей детям под материнский капитал

      Круг лиц, в чью собственность должно передаваться жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала (либо его части), а также нужный вид собственности определен Федеральным законом от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Согласно ст. 10 указанного закона жилое помещение должно быть оформлено в общую долевую собственность родителей (супругов) и детей (в том числе совершеннолетних и последующих, рожденных в будущем).

      Однако в действительности довольно часто передача долей недвижимости происходит путем их дарения детям и/или супругу(ге). Несмотря на то, что договор дарения (дарственная) широко и успешно используется семьями для выполнения нотариального обязательства, подаваемого в ПФР, такой способ наделения долями в праве на жилье нельзя назвать бесспорным с учетом требований закона о маткапитале.

      Как выполнить обязательство по материнскому капиталу?

      Способ и сроки исполнения обязательства о передаче недвижимости, приобретенной с использованием маткапитала, в общую собственность семьи, зависит от многих обстоятельств:

      • приобретается ли готовое жилье или выполняется его строительство (реконструкция);
      • каким способом производится приобретение жилья и по какому договору перечисляются средства материнского капитала из Пенсионного фонда (купля-продажа, договор долевого участия, ипотека и т.п.);
      • кто из супругов является титульным собственником на момент исполнения обязательства и т.д.
      • Передача жилья в общедолевую собственность происходит в течение 6 месяцев после:

      • перечисления фондом средств маткапитала продавцу недвижимости, когда жилое помещение сразу оформляется в собственность родителей и детей;
      • выплаты последнего взноса по договору купли-продажи с рассрочкой платежа;
      • снятия обременения (ипотеки) при полном погашении кредита;
      • получения кадастрового паспорта на новостройку введения его в эксплуатацию объекта ИЖС, многоквартирного дома (при покупке квартиры по ДДУ);
      • полного расчета с жилищно-строительным или иным кооперативом.
      • Можно обозначить следующие способы исполнения обязательства:

        Выбор наиболее подходящего варианта распределения долей происходит не только по желанию супругов. Зачастую одной только воли родителей недостаточно, и приходится оформлять именно тот документ, который в конкретном регионе принимается Росреестром за основание для регистрации права общей долевой собственности семьи на жилое помещение.

      • В письме от 1 июля 2016 г. № 2305/03-16-3 Федеральная нотариальная палата с учетом разъяснений Верховного Суда РФ указывает, что во исполнение требований ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ между родителями и детьми должно заключаться именно соглашение с указанием размера долей в праве собственности каждого сособственника на жилое помещение, так как у этих лиц в силу прямого указания закона на момент приобретения жилья уже возникло право общей долевой собственности на жилое помещение. Такое соглашение может содержать элементы соглашения о разделе общего имущества супругов, так как жилье приобретается не только за госсредства, но и за личные средства супругов.
      • Напротив, Вологодский областной суд в своем решении, вынесенном в 2015 году, указывает, что под «соглашением» в законе о материнском капитале понимается не вид документа, а лишь договоренность об определении размера долей. Поэтому заключенное между родителями и детьми соглашение не соответствует требованиям закона, так как несовершеннолетние изначально не являются участниками долевой собственности на приобретенное жилье, поэтому выступать сторонами в соглашении об определении размера долей в праве общей долевой собственности не могут.

      Следуя логике суда, передача имущества должна проводиться только по гражданско-правовой сделке, одной из которых является договор дарения.

      Исполнение нотариального обязательства по договору дарения

      Нотариальное обязательство о наделении жильем оформляется в соответствии с «Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (далее — Правила). В этом случае в обязательстве указывается, что обладатель сертификата (либо иное лицо, являющееся собственником) обязуется оформить жилье в собственность супруга(ги) и детей, в том числе рожденных в последующем.

      Договор дарения является одним из способов исполнения обязательства и наделения детей частью жилого помещения. Передача долей по такому договору может производиться в том случае, когда:

    • имущество уже находится в долевой собственности обоих супругов;
    • существует брачный договор (соглашение о разделе имущества), которым предусмотрена передача недвижимости в собственность одного из супругов.
    • Для дарения долей в недвижимости оформляются:

    • два отдельных договора, когда доли детям выделяются из долей каждого из родителей в отдельности;
    • один документ (дарственная):
      • при отсутствии у женщины супруга — в этом случае достаточно составить один документ, в котором указать несколько одаряемых (детей) и размер доли, передаваемой каждому ребенку;
      • при наличии брачного договора с супругом, в соответствии с которым приобретенное жилье отходит в единоличную собственность женщины — в этом случае также по одному договору дарения будет необходимо выделить долю как детям, так и мужу (поскольку он равно имеет право на долю по закону о материнском капитале, и эту часть жилья ему необходимо выделить, чтобы требования закона были выполнены в полном объеме).
      • Конечно, в современной жизни часто происходит так, что отец ребенка не является мужем матери ребенка. Тогда возникает вопрос о том, следует ли женщине исполнять обязательство и передавать долю в жилье отцу ребенка, не являющемуся ее супругой.

        Однозначного ответа на этот вопрос нет. Если следовать положению Закона № 256-ФЗ, то ответ положительный, и второму родителю (отцу ребенка) следует выделить соответствующую долю исходя из площади жилья и суммы маткапитала. Если же подходить к вопросу формально, то обязательство в таких случаях выполнять не нужно, так как в нем речь идет именно о супруге (муже), а не об отце ребенка.

        Договор должен содержать существенные условия дарения недвижимости иначе он будет считаться незаключенным. Для договоров дарения существенными условиями являются:

      • предмет договора (имущество, передаваемое в дар);
      • условие о безвозмездной передаче.
      • Необходимо также иметь в виду, что с 2016 года оформлением любого из договоров о распоряжении долями недвижимости занимается исключительно нотариус.

        Если мать является единственным собственником приобретенного жилья

        В случае, когда право собственности на жилое помещение оформлено только на мать семейства, то передать его часть в виде идеальных долей остальным членам семьи по договору дарения возможно:

      • если она находится в браке — после раздела совместно нажитого имущества между супругами;
      • при отсутствии супруга (или если она находится в официально не зарегистрированном, гражданском браке) — сразу без раздела имущества.
      • Если женщина состоит с зарегистрированном браке, в период которого приобретается жилье, то ей предстоит для передачи долей детям по договору дарения пройти два этапа:

      • Разделить недвижимость с мужем, определив доли каждого. Это обусловлено тем, что это имущество согласно Семейному кодексу является одновременно и совместно нажитым. Сделать это возможно, заключив:
        • соглашение о разделе имущества;
        • брачный договор;
        • по судебному решению (при обращении одного из супругов с иском в суд).
        • Все вышеуказанные соглашения (договоры) сейчас оформляются только нотариусом.

        • После распределения долей между супругами можно переходить ко второму этапу — к заключению договоров дарения долей детям.
        • Конечно, существует наиболее простой и менее затратный способ — это заключение соглашения о выделении долей всем членам семьи (детям и мужу). Но в нем нужно:

        • предусмотреть условие о разделе совместно нажитого имущества — жилого помещения, купленного за МСК, с указанием размера долей в праве собственности жены и мужа;
        • затем из долей супруга(ов) определяются доли, передаваемые детям.
        • Минфин РФ же рекомендует включать соглашение о разделе совместного имущества супругов (как составную часть) в соглашение об определении долей (письмо от 11 октября 2016 г. № 03-05-06-03/59079). При этом взимать плату за удостоверение такого соглашения в размере 500 рублей как за договор, не подлежащий оценке.

          Однако практике нотариусы часто игнорируют эти рекомендации Минфина и настаивают на заключении двух отдельных соглашений (либо соглашения о разделе совместной собственности и договора дарения долей детям) и, соответственно, взимают двойной тариф.

          Выделение долей в праве общей совместной собственности между супругами

          По общему правилу, содержащемуся в Гражданском кодексе РФ, если у двух и более лиц возникает общая собственность на имущество, то она является долевой. Совместная собственность (без долей) образуется только в прямо предусмотренных законом случаях (например, если недвижимости приобретается в период брака, формируя совместно нажитое имущество — т.е. приобретается в общую совместную собственность).

          На такое имущество, согласно главы 7 Семейного кодекса РФ, распространяется так называемый законный режим имущества супругов.

          Когда жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов то, прежде чем выделять доли детям, сначала необходимо определить (выделить) долю каждого из родителей. Для этого следует разделить имущество по правилам семейного законодательства. Произвести такой раздел (выделение долей) можно тремя способами:

        • по соглашению о разделе имущества;
        • заключив брачный договор;
        • по решению суда при возникновении спора между супругами.
        • При составлении документа супругам следует сообщить нотариусу о том, что жилое помещение приобретено не только за собственные средства, но и с использованием материнского капитала. Это обстоятельство нужно учитывать, так как данная выплата имеет целевое назначение, направлена на улучшение условий жизни всей семьи и разделу по общему правилу между супругами не подлежит. Доля недвижимости, оплаченная госсубсидией, должна быть передана в общую долевую собственность родителей и детей.

          Применительно к рассматриваемой ситуации между соглашением и брачным договором принципиальной разницы нет. Оба они являются вариантами добровольного раздела имущества между супругами. Порядок их заключения тоже аналогичный.

          Для придания юридической силы они подлежат нотариальному удостоверению, но стоимость оформления у нотариуса отличается. Нотариус взимает следующие тарифы (госпошлину по пункту 1 ст. 333.24 НК РФ):

        • за удостоверение брачного договора — 500 руб. (пп. 10);
        • за удостоверение соглашения о разделе имущества — 0,5% цены договора, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. (пп. 5).
        • Выделение долей детям и их передача по договору дарения (дарственной)

          Выделить доли детям по договору дарения можно, когда:

        • Квартира (жилье) находится в долевой собственности у супругов.
        • Мать является единственным собственником жилого помещения и не состоит в браке с отцом ребенка (детей).
        • Заключен брачный договор, по которому квартира (иное жилье) полностью переходит в собственность одного из супругов.
        • Часто возникает вопрос о том, как выделить доли детям тем матерям, у которых нет мужа (умер, пропал без вести и т.п.) или она является матерью-одиночкой (то есть отсутствует второй законный представитель, который может принять от имени ребенка имущество в дар). В таких случаях часто Россреестр отказывается регистрировать договоры, поскольку мать действует и за себя лично (как даритель), и за своих несовершеннолетних (до 14 лет) детей (одаряемых).

          Действительно, ст. 182 ГК РФ запрещает совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

          То есть, с точки зрения закона, невозможно одному лицу (матери и т.д.) одновременно представлять сразу две стороны договора — быть дарителем и представителем одаряемого (даже если это законный представитель — мать, отец, опекун). На стороне одаряемого (малолетнего) должен выступать второй родитель, который принимает имущество в дар и расписывается об этом в бланке договора.

          Для оформления выдела долей своим детям одной матерью (без отца) оформить договор дарения можно следующим образом:

        • Интересы малолетнего ребенка (детей) представляют органы опеки.
        • Несовершеннолетний, достигший 14 лет, самостоятельно принимает дар от матери, но при этом в договоре указывается, что он действует с согласия своего законного представителя (матери).

          За мать в договоре расписывается иное лицо по доверенности.

          Образец договора дарения долей детям под материнский капитал

          Данный вид договора должен быть составлен в письменной форме, удостоверен нотариусом и зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество — управлениях и отделах Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).

          Договор дарения доли (долей) должен содержать следующие сведения:

          1. Наименование договора, дата и место его заключения.
          2. Фамилия, имя, отчество дарителя и одаряемого (ребенка), законного представителя несовершеннолетнего, дата рождения, гражданство, паспортные данные, адрес места жительства (регистрации).
          3. Предмет договора — условие о безвозмездной передаче доли недвижимого имущества с указанием ее размера, адрес места расположения.
          4. Вид права, которым обладает даритель, и основание его возникновения (договор купли-продажи, ДДУ и т.д.). Реквизиты документа, подтверждающие регистрацию права на жилое помещение (свидетельство о госрегистрации права, с 1 января 2017 года — выписка из ЕГРН).
          5. Перечень лиц, зарегистрированных в жилом помещении.
          6. Указание на то, что содержание положений Гражданского кодекса РФ о договоре дарения сторонам договора известно.
          7. Ссылка на ст. 574 ГК РФ о госрегистрации договора дарения и переходе права собственности на доли в недвижимости с момента такой регистрации.
          8. Порядок распределения расходов, связанных с оформлением договора.
          9. Условие о том, что договор является документом, подтверждающим передачу недвижимости без составления акта приема-передачи.
          10. Указывается количество экземпляров заключенного договора (по количеству участвующих сторон + один экземпляр для Росреестра).
          11. Подписи дарителя и одаряемого (законного представителя).

          Скачать образец договора дарения долей детям по материнскому капиталу можно ниже.

          Сколько стоит оформление договора дарения долей через нотариуса

          С середины 2016 года законом предусмотрена только нотариальная форма сделок по распоряжению долями недвижимого имущества. Исключение — земельные доли и имущество паевого инвестиционного фонда.

          Стоимость нотариальных услуг (тарифов) регулируется «Основами законодательства о нотариате в РФ» (утверждены ВС РФ 11.02.1993 г. № 4462-1) и Налоговым кодексом РФ, в котором устанавливается государственная пошлина, размер которой обязателен для всех нотариусов России.

          Согласно ст. 22 Основ за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, когда это удостоверение предусмотрено законом взимается госпошлина, установленная п. 5 ст. 333.24 НК РФ в размере 0,5% от суммы договора (при этом не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей).

          Для исчисления госпошлины за оформление договора дарения доли недвижимости, нотариусу необходимо определить ее стоимость, которая, как правило, в тексте договора не указывается. Для этих целей нотариусы руководствуются ст. 333.25 НК РФ, где указано, что для расчета госпошлины принимается сумма договора, указанная в нем, а при ее отсутствии, по выбору плательщика, исходя из стоимости недвижимости:

          Установление стоимости жилого помещения осуществляется на основании заключения независимого оценщика или организациями (органами), ведущими учет недвижимости по месту ее нахождения (Кадастровая палата, с 01.01.2107 года — Росреестр).

          Нотариусу нужно платить не только госпошлину, но и плату за работу правового и технического характера. Ее размер каждый нотариус определяет самостоятельно.

          Оплата услуг тех. характера значительно превышает сумму госпошлины и, в результате, оформление дарения долей детям выливается в кругленькую сумму порядка 15-20 тыс. рублей и более.

          Регистрация договора дарения в Росреестре и наделение детей долями

          Наделение детей долями происходит после государственной регистрации права собственности на эти доли. Часть 3 ст. 574 ГК РФ устанавливает правило об обязательной госрегистрации договора дарения недвижимого имущества. Это положение напрямую относится и к дарению долей недвижимого имущества, приобретенного с использованием материнского капитала.

          Поэтому, в отличие от передачи прав на доли по соглашению, при дарении происходит двойная регистрация:

        • сначала регистрируется договор дарения (сам документ);
        • затем регистрации подлежит переход права собственности на долю от родителя к ребенку (возникновение у ребенка права на долю в жилом помещении тогда подтверждается выпиской из ЕГРН).
        • И только после этого ребенок становится полноправным собственником доли жилого помещения.

          Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество осуществляют органы Росреестра в соответствии с требованиями нового Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года. Для оформления договора потребуются следующие документы:

        • Паспорта родителей (иных представителей малолетних, доверенность представителя при наличие такового).
        • Свидетельства о рождении детей.
        • Бланк договора дарения (количество экземпляров должно соответствовать количеству участников сделки и один экземпляр для Росреестра).
        • Кадастровый паспорт на жилое помещение.
        • Нотариальное согласие супруга дарителя (если супруг не участвует в сделке).
        • Квитанция об оплате госпошлины.
        • Провести госрегистрацию в Росреестре можно:

        • непосредственно в органах Росреестра (с 01.01.2017 г. — в любом отделении независимо от места расположения объекта недвижимости, в том числе находясь в другом городе или регионе);
        • через многофункциональные центры (МФЦ);
        • через сайт Росреестра или госуслуг;
        • через нотариуса, который передает документы в Росреестр;
        • через почтовые отделения (по почте).
        • Свидетельства о государственной регистрации права с 01.01.2017 г. Росреестром не выдаются. Документарным подтверждением сделки является выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

          pro-materinskiy-kapital.ru

          Основные изменения 218 ФЗ в 2018 году

          ФЗ 218 с изменениями на 2018 год вносит кардинальные перемены в законодательство о долевом строительстве и проведении регистрационных сделок с земельными участками на территории Российской Федерации.

          Часть нововведений вступает в действие не с 1 января, а с 1 июля 2018 года, что предоставляет возможность строительным компаниям и собственникам земельных участков своевременно отреагировать на внесенные изменения.

          Предлагаем рассмотреть, какие поправки будут введены, как они будут реализованы на практике и как изменят рынок недвижимости.

          Уточнение обязательств застройщиков

          Поправки к ФЗ 218 о долевом строительстве с 2018 года распространяются на строительные компании, получающие регулярные взносы от физических лиц, при условии, что разрешение на строительные работы ими получено после 1 июля 2018 года.

          Изменения вводят ряд ограничений на реализацию застройщиками предпринимательской деятельности, а именно:

        • аннулирование права строительных компаний выпускать облигации и другие ценные бумаги (запрет не распространяется на акции);
        • возможность привлекать средства от физических лиц только в один проект по выданному разрешению единовременно;
        • запрет на использование принадлежащего им имущества для обеспечения исполнения обязательств, возникающих перед третьими лицами.
        • Важно, что обязательства перед третьими лицами, не сопряженные с возведением многоквартирных жилых домов с привлечением средств дольщиков, должны составлять не более 1 % от окончательной стоимости строительства.

          По введенным правилам сокращаются организационно-правовые формы строительных компаний — они могут создаваться исключительно в качестве хозяйственных обществ (АО/ООО), что ограничивает выбор порядка регистрации, контроля и отчетности, системы налогообложения.

          Обеспечение финансовой стабильности

          ФЗ 218 после 1 июля 2018 года вводит обязанность строительных компаний резервировать деньги на расчетном счете. Сумма — не меньше 10 % от стоимости строительных работ, рассчитанной на день передачи декларации в надзорный орган.

          В настоящее время компаний, соответствующих этому требованию, мало. Большинство застройщиков используют специализированное оборудование и технику по договору аренды, поскольку они применяются лишь при проведении отдельных видов работ.

          Застройщикам не выгодно, чтобы оборудование отражалось на их балансе, поскольку оно будет облагаться налогом. С 2018 года часть техники им придется переводить в собственность и указывать её в учетной документации.

          Об ограничениях и запретах

          218 ФЗ с 2018 года ограничивает компании в собственных затратах. С июля не более 10 % от стоимости строительства должны составлять расходы на:

        • обслуживание в коммерческих банках,
        • заработок руководства и персонала,
        • возмещение компенсаций,
        • маркетинг,
        • арендные платежи,
        • коммунальные услуги.
        • Введено ограничение общей суммы авансовых платежей — 30 % от окончательной стоимости проекта. Теперь они могут использоваться только для подготовки проектных документов и обустройства коммуникационных систем.

          Начиная с июля, строительные компании будут учитывать платежи, перечисленные по договорам долевого участия, отдельно по каждому многоквартирному дому. Это упрощает работу контролирующих органов по отслеживанию расходов.

          Операции, проводимые через расчетные счета, будут более тщательно контролироваться в целях исключения незаконного вывода денег или их нецелевого использования. При перечислении средств третьему лицу застройщик обязан приложить к распоряжению:

        • соглашение с контрагентом,
        • передаточные акты,
        • счет-фактуру.
        • Коммерческие банки при обнаружении недостоверных или ложных данных обязаны обратиться в контролирующий орган.

          Для упрощения надзора застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, подписавшие договор сотрудничества, обязаны открывать счета в одном банке. Все платежи будут проводиться только через него.

          «Подушка безопасности» для дольщиков

          Строительство — форма экономической деятельности, сопряженная с высокими коммерческими рисками. Банки неохотно выдают застройщикам гарантии, а страховые организации применяют по отношению к ним повышающие коэффициенты.

          С учетом сложившейся ситуации государство в 2018 году вынесло распоряжение об учреждении компенсационного взноса и возложении на строительные компании обязанности по перечислению обязательных взносов.

          Их размер составляет 1,2 % от суммы каждого договора долевого участия. Если застройщик обанкротится и не сможет выполнить обязательства перед дольщиками, деньги им будут возвращены из компенсационного фонда.

          Размер компенсации ограничен — участнику ДДУ будет возмещено не более 120 «квадратов». Рыночная стоимость жилого помещения будет определяться на основании положения, утвержденного Правительством РФ.

          Многие строительные компании, осуществляющие возведение новостроек с использованием платежей по ДДУ, параллельно занимаются другими формами бизнеса (оказанием транспортных услуг, инвестициями и др.).

          Вследствие этого увеличивается вероятность банкротства, а дольщики остаются и без денег, и без квартир. Законодатель поменял ситуацию — теперь компании не смогут применять имущество для выполнения обязательств, не сопряженных со строительством новостроек. Если соглашение с контрагентом будет заключено в нарушение предписания законодателя, сделку можно признать недействительной путем обращения в суд.

          Ужесточение требований к руководству

          ФЗ 218 на 2018 год определяет новые требования к руководителям компаний. Теперь на должность руководителя либо главного бухгалтера не может назначаться лицо с непогашенной судимостью за совершение преступлений экономического или государственного характера.

          Внимание! Установлен запрет на привлечение в качестве руководителей граждан, дисквалифицированных на основании норм КоАП.

          Директорами и главными бухгалтерами не могут назначаться лица, привлекаемые в предыдущие 3 года к ответственности за задолженность обанкротившихся организаций, в которых они занимали должность главбуха или директора.

          Это требование действует в отношении учредителей, владеющих не менее 25 % капитала строительной компании (в том числе косвенно). Если при подаче декларации владелец не соответствует указанным требованиям, ему потребуется выбрать один из вариантов:

        • реализовать часть принадлежащих акций,
        • выйти из участников компании,
        • дождаться, пока судимость будет погашена.
        • Учитывая то, что особую роль в деятельности играет руководитель, в продолжение 3-х дней с момента его назначения направляется соответствующее оповещение в контролирующий орган.

          «Прозрачная» деятельность застройщиков

          В соответствии с внесенными поправками каждая строительная компания обязана каждые 3 месяца обновлять на официальном сайте:

        • отчеты,
        • бухгалтерские документы,
        • соглашение о проведении аудиторской проверки.
        • Дополнительно информация будет дублироваться на официальном ресурсе информационной системы жилищного строительства.

          О сделках с земельными участками

          ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости» с 2018 года вводит запрет на совершение регистрационных действий, объектом которых выступает земельный участок при условии, что в ЕГРН отсутствуют сведения о расположении его границ.

          Ранее законодателем были объединены информационные базы ГКН и ЕГРП, содержащие практически сходные сведения о недвижимости. Однако с 2018 года устанавливается новый порядок государственной регистрации прав.

          До внесения сведений в ЕГРН о местоположении границ земельного надела собственник не сможет распоряжаться им в полном объеме. Вне зависимости от наличия (отсутствия) зарегистрированного права вводится запрет на:

        • продажу,
        • обмен,
        • дарение,
        • иные сделки, влекущие переход права собственности.
        • Как и прежде, регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость подтверждается выпиской из ЕГРН. Свидетельство права собственности на объекты теперь не выдается.

          Где получить данные, необходимые для совершения сделки?

          Чтобы узнать, можете ли вы совершать сделки с земельным участком, необходимо запросить расширенную выписку из ЕГРН. Она будет содержать сведения о местонахождении границ надела, если они внесены в базу Росреестра.

          Для быстрого получения информации воспользуйтесь online-сервисом «КТОТАМ.ПРО». Срок оформления выписки из ЕГРН — 30 минут. Пользователю необходимо ввести кадастровый номер участника и оплатить государственную пошлину в размере 250 руб.

          Внимание! Госпошлина при получении электронного документа через портал значительно ниже, чем при оформлении бумажного экземпляра.

          Среди преимуществ online-сервиса:

        • отсутствие очередей,
        • 100 % официальная информация,
        • удобный интерфейс,
        • sms-информирование,
        • быстрая регистрация.
        • Портал «КТОТАМ.ПРО» организует быстрое и качественное обслуживание физических и юридических лиц, предоставляя достоверные сведения о каждом объекте недвижимости на территории Российской Федерации.

          Итоги и прогнозы

          ФЗ 218 с последними изменениями в 2018 году внесет на рынок недвижимости и оказания строительных услуг множество положительных изменений — прозрачность деятельности застройщиков повысится, дольщики смогут вернуть деньги через компенсационный фонд, а с помощью выписки из ЕГРН граждане смогут узнать о необходимости регистрации местонахождения границ участка.

          Вместе с тем ужесточение требований законодательства приведет к сокращению количества строительных компаний и уменьшению конкуренции на рынке. Многие специалисты убеждены, что стоимость договоров долевого участия повысится, а объем строительства многоквартирных домов значительно сократится.

          ktotam.pro

    Опубликовано в Блог